GABETTI E TECNOCASA PARLANO DELLA SECONDA FASE DEL LOCKDOWN

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Nel primo semestre 2020, secondo i dati Agenzia delle Entrate, si sono realizzate 233.221 transazioni residenziali, -21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019. Tale variazione risente del periodo di lockdown che ha congelato le compravendite a partire dal mese di marzo, fino alla ripresa delle attività nel mese di maggio 2020.

Secondo quanto rilevato dall’Ufficio Studi Gabetti tramite interviste mirate alle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, dopo un primo mese di assestamento, nei mesi di giugno – settembre, le attività di compravendita sono riprese in maniera positiva.

“Il mercato residenziale, post lockdown, ha ripreso in modalità nuove che stanno portando risultati positivi. Grazie a strumenti integrati e a un nuovo metodo operativo possiamo lavorare anche a distanza: tutte soluzioni che rivoluzioneranno il nostro lavoro pure nel post pandemia. Fondamentale inoltre l’innalzamento delle detrazioni dell’Ecobonus e del Sismabonus al 110%, da cui ci aspettiamo un impulso ulteriore al mercato”, spiega Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti.

“Da maggio le attività delle agenzie immobiliari Gabetti, Professionecasa e Grimaldi sono ripartite al meglio, adottando un metodo operativo 4.0: dai virtual office e virtual tour alla piattaforma che consente in modo digitale di fare acquisizioni, fino alla compilazione a distanza del form di valutazione di un immobile, attraverso una pagina web personalizzata; oltre a una nuova piattaforma dedicata, con la navigazione delle mappe catastali.  Per merito anche di questi strumenti, nei mesi successivi di giugno-settembre, il riscontro è stato positivo in termini sia di domanda, sia di compravendite”

Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie del network, nei primi nove mesi del 2020 nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al -1,1%, rispetto all’anno precedente. I tempi di vendita sono rimasti stabili su una media di 4,5 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative, intorno al 12%.

Per la chiusura del 2020 si prevede una lieve flessione dei prezzi, in un contesto di compravendite che potrebbero calare nell’ordine del 15-20%, flessione motivata non dalla diminuzione della domanda, ma dalla inevitabile chiusura delle agenzie immobiliari. Questo se la ripresa del IV trimestre non sarà bloccata da un nuovo lockdown, a seguito dell’aggravarsi dell’emergenza sanitaria.

Positivo è stato l’impatto degli incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio legati legati alla proroga del potenziamento al 50% della detrazione Irpef per le ristrutturazioni e del bonus mobili e della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, a cui si aggiunge il bonus facciate del 90% 

“Il Decreto Rilancio del 19 maggio 2020, nell’ambito delle misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19, ha aperto importanti opportunità di sviluppo per il settore immobiliare”, aggiunge Speretta. Tra queste, di particolare rilievo è senza dubbio l’innalzamento delle detrazioni fiscali al 110% per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici”.

Macro aree e città

Nei primi sei mesi del 2020 tutte le macro-aree hanno riscontrato una variazione negativa: -20,5% al Nord, -20,7% al Centro e -25,4% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -21,1%, mentre i non capoluoghi del -22,1% (dati Agenzia delle Entrate).

Guardando alle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel primo semestre 2020 si sono registrate 41.558 transazioni, -21,4% rispetto allo stesso semestre del 2019. Contestualmente le restanti province hanno registrato una variazione del -21,2%. A livello semestrale, sempre secondo l’Agenzia delle Entrate, le variazioni negative maggiori sono state a Napoli (-28,1%), Milano (-23,2%), Palermo (-22,8%), Torino (-21,9%), Genova (-19,5%), Roma (-19,3%), Bologna (-18,5%), Firenze (-17,6%).

Prezzi e tempi di vendita: Milano l’unica città con variazione positiva

A livello di prezzi, i primi nove mesi dell’anno hanno visto una variazione media intorno al -1,1%, ma è opportuno fare delle distinzioni: Milano (+0,2%) è l’unica città con variazione positiva; lievi variazioni per Napoli e Bologna (-0,3%). Roma (-0,7%) e Firenze (-1%) hanno mostrato una variazione negativa contenuta, seguite da Genova (-1,7%), Palermo (-2,5%) e Torino (-2,7%).

tempi medi di vendita nelle grandi città sono rimasti complessivamente stabili, su una media di 4,5 mesi.  Nei nove mesi, gli sconti medi tra il prezzo richiesto dal venditore e il prezzo di chiusura della trattativa, nelle grandi città, si sono mantenuti su una media del 12%, per le soluzioni usate. Pure questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, la cui percentuale indicata si riduce anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali: in questo caso gli sconti superano il 12%.

La domanda di mutui

Nel 2020, dopo una partenza positiva e il successivo calo a seguito del lockdown, nel mese di settembre si è registrata una ripartenza del comparto, rispetto allo stesso periodo del 2019, confermando il trend positivo dei 3 mesi precedenti, mentre in ottobre si è verificata una nuova flessione.

I dati Banca d’Italia relativi ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici hanno segnalato per il primo semestre del 2020 un totale di 25,2 Mld di euro, +9,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.  Nel dettaglio si tratta di 12,3 Mld € nel primo trimestre e 12,9 Mld € nel secondo.

“La pandemia ha condizionato l’economia mondiale per buona parte del 2020, per questo la Bce ha mantenuto nel corso dell’anno una politica monetaria accomodante per favorire la ripresa”, dice Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety (Gruppo Gabetti). I tassi, particolarmente convenienti, hanno stimolato la domanda di surroghe, soprattutto nel secondo e terzo trimestre del 2020, mentre le domande di finanziamento destinate all’acquisto di nuove abitazioni hanno risentito del calo del numero delle compravendite su cui ha inciso il periodo di lockdown. Nell’ultimo trimestre dell’anno si potrebbe in parte recuperare il ritardo accumulato anche se il decreto dello scorso 13 ottobre, con il quale il Governo ha cambiato i requisiti necessari per accedere al fondo di garanzia Consap prima casa, potrebbe creare un impatto negativo poiché destina la garanzia ai soli soggetti definiti “prioritari”. Ciononostante, potendo contare su mutui con tassi a 30 anni sotto l’1%, è altamente probabile un incremento della domanda nei prossimi mesi. Il lockdown ha generato in molte famiglie il desiderio di un’abitazione più confortevole, magari con spazi verdi o terrazze; il ricorso al lavoro agile ha fatto della casa anche un ufficio e ciò significa necessità di spazi più grandi e idonei”.

Tecnocasa: in calo la percentuale di acquisti per investimento

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete in Italia nel primo semestre del 2020.

Dallo studio è emerso che il 16,8% degli acquisti è stato concluso da investitori; il quadro è completato dal 77,6% di compravendite di prima casa e dal 5,6% di case vacanza.

Dopo anni di crescita si registra un ribasso della percentuale di acquisti per investimento, che nel 2018 e nel 2019 aveva raggiunto picchi del 17,9%, mentre ora è scesa al 16,8%, attestandosi ai livelli del 2016. La lieve frenata è legata all’incertezza generata dall’emergenza sanitaria in corso che ha rallentato sia le compravendite di tipologie da mettere in affitto sia gli acquisti di soluzioni per realizzare B&B ed affittacamere.

La tipologia più compravenduta da chi vuole mettere a reddito è il bilocale con il 35,0% delle preferenze, a seguire i trilocali (28,2%). Anche nel primo semestre del 2019 si registravano percentuali simili.

Nel primo semestre del 2020 il rendimento annuo lordo nelle grandi città si attesta sul 5,1%, in leggera crescita rispetto al primo ed al secondo semestre del 2019 quando si fermava al 5,0%.

Focalizzando l’attenzione su chi ha comprato per mettere a reddito, si registra che il 30,2% degli investitori ha un’età compresa tra 45 e 54 anni, seguiti dai soggetti tra 35 e 44 anni (22,7%) e da coloro con età compresa tra 55 e 64 anni (22,2%).

Buona parte degli acquisti per investimento si conclude senza l’ausilio degli istituti di credito (81,7%), mentre solo il 18,3% degli investitori ricorre al mutuo bancario, percentuale comunque in crescita rispetto ad un anno fa quando si fermava al 15,7%.

Il 75,2% degli investitori sono coppie e coppie con figli, mentre il 24,8% è single (celibi/nubili, separati, divorziati e vedovi). In lieve calo, rispetto al primo semestre del 2019, la percentuale di investitori single che si attestava al 25,5% contro il 24,8% attuale.

A comprare per investimento sono soprattutto lavoratori dipendenti (41,9%), imprenditori e liberi professionisti (40,2%) e a seguire i pensionati con il 9,4%.

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